Perkembangan Perumahan Kecil di Parung, Depok

Perkembangan Perumahan Kecil di Parung, Depok

May 23, 2011 —

Penulis : Lutfi Prayogi

sumber: www.lutfiprayogi.co.cc

Beberapa tahun terakhir ini banyak berkembang perumahan kecil di Parung, Depok, beberapa yang cukup terkenal adalah Greenland Residence dari Relife Realty dan Tamansari Puri Bali dari Wika Realty. Perumahan-perumahan tersebut rata-rata memiliki areal kurang dari 5.000 m2. Unit-unit yang ditawarkan berukuran antara 36-72 m2 dengan luas tanah dibawah 100 m2.[i] Di esai ini akan dibahas beberapa faktor yang mendukung berkembangnya perumahan-perumahan tersebut dan secara khusus di akhir akan dibahas beberapa faktor yang mendukung berkembangnya perumahan dalam ukuran kecil. Faktor-faktor tersebut adalah: (1) tersedianya infrastruktur transportasi serta fasilitas sosial dan umum, (2) adanya target pasar yang relatif luas, dan (3) mudahnya pengembang mengembangkan perumahan kecil.

1. Tersedianya infrastruktur transportasi serta fasilitias sosial dan umum

Parung adalah daerah perbatasan dari dua wilayah administratif, yaitu Kota Depok dan Kabupaten Bogor. Secara administratif sebagian Parung berada di wilayah Kota Depok dan sebagian lainnya berada di Kabupaten Bogor. Parung berada di selatan Ciputat, Tangerang Selatan, tenggara Serpong, Tangerang Selatan, barat Depok 1, Depok, dan utara Tanah Sareal, Bogor.

Parung terhubung dengan Ciputat melalui Jl. Parung Raya dan Jl. Cinangka Raya. Jarak antara Ciputat-Parung adalah sekitar 14 km. Kedua jalan ini memiliki lebar ROW sekitar 12 m dan lebar jalur kendaraan sekitar 7 m. Waktu tempuh Ciputat-Parung dengan menggunakan kendaraan roda empat adalah sekitar 30 menit, sedangkan dengan menggunakan kendaraan roda dua adalah sekitar 20 menit.

Kedua jalan diatas dilayani oleh angkutan perkotaan dengan nomor trayek 29 (Ciputat-Parung) dan 106 (Lebak Bulus-Parung). Kedua angkutan perkotaan ini beroperasi 24 jam. Dengan menggunakan angkutan perkotaan, jarak Parung-Ciputat ditempuh dalam waktu sekitar 35 menit dan Parung-Lebak Bulus ditempuh dalam waktu sekitar 50 menit.

Parung juga terhubung dengan Depok melalui Jl. Sawangan Raya. Jarak antara Jl. Margonda Raya-Parung adalah sekitar 12 km. Jalan ini memiliki lebar ROW sekitar 10 m dan lebar jalur kendaraan sekitar 7 m. Waktu tempuh Jl. Margonda Raya-Parung dengan menggunakan kendaraan roda empat adalah sekitar 45 menit, sedangkan dengan menggunakan kendaraan roda dua adalah sekitar 30 menit.

Jl. Sawangan Raya dilayani oleh angkutan perkotaan dengan nomor trayek D03 (Terminal Depok-Parung). Angkutan perkotaan ini juga beroperasi 24 jam. Dengan menggunakan angkutan perkotaan, jarak Terminal Depok-Parung ditempuh dalam waktu sekitar 50.

Parung juga terhubung dengan Serpong melalui Jl. Serpong Raya, jarak Serpong-Parung adalah 14 km. Jalan ini juga dilayani oleh angkutan perkotaan dengan nomor trayek 27 dan D20. Selain itu Parung juga terhubung dengan Bogor melalui Jl. Raya Parung-Bogor, jarak Bogor-Parung adalah 18 km. Jalan ini juga dilayani oleh angkutan perkotaan dengan nomor trayek 06.

Di sekitar Parung terdapat beberapa fasilitas pendidikan. Untuk tingkat pendidikan menengah, dalam radius 10 km terdapat SMA Negeri 5 Depok, SMA Negeri 6 Depok, SMK Negeri 2 Depok, dan beberapa SMA/SMK Swasta.[ii] Terdapat juga beberapa lembaga bimbingan belajar seperti Primagama dan Nurul Fikri.

Di sekitar Parung dalam radius 10 km terdapat beberapa rumah sakit, seperti RSUD Kota Depok di Jl. Sawangan Raya dan RS Bhineka Baktu Husada di Komplek Gaplek. Dalam radius yang sama juga terdapat beberapa fasilitas ibadah berkapasitas besar, seperti Masjid Dian Al-Mahri (Masjid Kubah Emas) di Jl. Limo Raya dan Gereja Katolik Santo Barnabas di Komplek Gaplek. Konsentrasi bangunan komersial di Parung terdapat di daerah sekitar Terminal Parung dan Komplek Gaplek. Beberapa fasilitas hiburan yang terdapat di sekitar Parung adalah Situ Bojongsari serta Lapangan Golf dan Taman Permainan Air (Waterpark) Telaga Golf Sawangan.

Parung berada di dalam wilayah administratif Kecamatan Sawangan, Depok dengan kantor kecamatan terletak di Jl. Sawangan Raya.[iii] Selain itu daerah Parung dilayani oleh wilayah kepolisian sektor Sawangan dengan kantornya yang terletak di Jl. Cinangka Raya.

Secara umum, Parung adalah daerah yang terhubung dengan relatif baik dengan daerah yang sudah lebih berkembang, seperti Ciputat dan Depok. Hubungan yang relatif baik ini memungkinkan penghuni Parung untuk commuting dari dan ke daerah-daerah tersebut. Kemudahan kepemilikian sepeda motor juga mendukung kemudahan commuting tersebut. Selain itu, Parung juga memiliki beberapa fasilitas dasar yang dibutuhkan oleh para penghuninya, seperti fasilitas pendidikan, kesehatan, keagamaan, hiburan, pemerintahan/pelayanan administrasi, dan keamanan.

2. Target pasar yang relatif luas

Parung adalah daerah yang membutuhkan biaya hidup relatif lebih terjangkau. Parameter yang saya gunakan adalah harga properti yang ditawarkan oleh pengembang.

Sebagai contoh, unit terkecil yang ditawarkan di perumahan Greenland Residence (GR) berukuran 38 m2 dengan luas tanah 72 m2. Ia ditawarkan seharga 190 juta. Dengan menggunakan skema KPR dari Bank Syariah Mandiri, unit tersebut dapat dilunasi dalam 15 tahun dengan cicilan bulanan 2,1 juta rupiah. Pendapatan minimum yang harus dimiliki individu/pasangan/keluarga untuk memiliki unit ini adalah 4,2 juta rupiah/bulan.

Harga unit-unit yang ditawarkan di perumahan-perumahan kecil di Parung berkisar antara 190-300 juta rupiah. Dengan menggunakan skema KPR seperti yang digunakan di perumahan GR, maka harga cicilan bulanan kredit 15 tahun unit-unit tersebut adalah sekitar 2,1-3,2 juta rupiah. Dengan juga mengacu pada ketentuan pada skema KPR tersebut, maka terget pasar dari perumahan-perumahan tersebut adalah individu/pasangan/keluarga berpenghasilan 4,2-6,4 juta rupiah/bulan.[iv]

Sementara itu, pendapatan perkapita Indonesia saat ini adalah Rp. 38.700.000,00,[v] dengan kata lain pendapatan rata-rata penduduk Indonesia perbulannya adalah Rp. 3.225.000,00. Margin yang tidak terlalu besar antara pendapatan rata-rata perbulan penduduk Indonesia dengan besar penghasilan target pasar perumahan-perumahan kecil yang dikembangkan membuat saya menyimpulkan bahwa target pasar tersebut adalah target pasar yang cukup luas. Pasangan bekerja yang masing-masing perbulannya menerima pendapatan sebesar pendapatan rata-rata diatas dapat dengan mudah memenuhi syarat pendapatan bulanan minimum KPR perumahan-perumahan kecil di Parung.

Yang menarik, biaya hidup di daerah-daerah yang sudah lebih berkembang di sekitar Parung lebih tinggi dengan perbedaan yang cukup signifikan.

Unit terkecil yang ditawarkan di perumahan Callista Residence, terletak di Jl. Sawangan Raya sekitar 8,5 km dari Parung dan 3,5 km dari Jl. Margonda Raya, berukuran 45 m2 dengan luas tanah 59 m2. Ia ditawarkan seharga 260 juta rupiah.[vi] Dengan asumsi unit tersebut dapat dibiayai dengan menggunakan skema KPR yang sama dengan yang digunakan di GR, unit tersebut dapat dilunasi dalam 15 tahun dengan cicilan bulanan 2,9 juta rupiah.

Contoh lainnya, unit terkecil yang ditawarkan di perumahan Grand Akasia Residence, terletak di Jl. Puspitek sekitar 10 km dari Parung dan 4 km dari Serpong, berukuran 50 m2 dengan luas tanah 88 m2. Ia ditawarkan seharga 380 juta rupiah.[vii] Dengan asumsi unit tersebut dapat dibiayai dengan menggunakan skema KPR yang sama dengan yang digunakan di perumahan GR, unit tersebut dapat dilunasi dalam 15 tahun dengan cicilan bulanan 4,5 juta rupiah.

Walaupun daerah-daerah yang sudah lebih berkembang tersebut hanya berjarak beberapa kilometer dari Parung, daerah-daerah tersebut membutuhkan biaya hidup yang lebih besar dari penghuninya. Sementara itu, dengan menggunakan sepeda motor daerah-daerah tersebut dapat dicapai hanya dalam waktu 10-20 menit dan hanya membutuhkan tambahan biaya bahan bakar (bensin Premium) sekitar Rp. 1.500,00 sekali tempuh.

Biaya bahan bakar yang perlu penghuni Parung keluarkan untuk tambahan commuting sejauh beberapa kilometer tersebut adalah sekitar 75 ribu rupiah/bulan. Sementara itu, sebuah sepeda motor seharga sekitar 11 juta rupiah dapat dicicil selama 47 bulan dengan cicilan sekitar 450 ribu rupiah/bulan.[viii] Total biaya cicilan bulanan rumah di Parung beserta commuting tambahan sejauh beberapa kilometer masih lebih kecil murah dibanding biaya cicilan bulanan rumah di daerah yang sudah lebih berkembang.

3. Mudahnya pengembang mengembangkan perumahan kecil

Berdasarkan Rencana Tata Ruang dan Wilayah Depok tahun 2000-2010, daerah Parung di sepanjang Jl. Parung Raya dan beberapa ruas Jl. Sawangan Raya diperuntukkan sebagai daerah permukiman dengan kepadatan bangunan sedang (KDB 45-60%). Daerah lain di sekitar daerah berkepadatan sedang tersebut diperuntukkan sebagai daerah permukiman dengan kepadatan bangunan rendah (KDB 35-45 %).[ix] Batas maksimal tutupan tanah yang relatif besar memungkinkan pengembang dan konsumen memanfaatkan (serta membayar) lahan dengan lebih efektif dan efisien. Dengan demikian, KDB 35-60 % memungkinkan pengembang untuk mengembangkan perumahan dengan cukup masif.

Sebagai perbandingan, KDB tersebut masih lebih tinggi dibanding KDB Kelurahan Lebak Bulus, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan, yaitu 20%.[x] Seluruh Kecamatan Cilandak juga masuk “Zona Pengendalian Pembangunan”. KDB daerah Parung juga relatif lebih tinggi dibanding KDB Kelurahan Sudimara Pinang, Kecamatan Pinang, Serpong, Tangerang Selatan, yaitu 21-50 %.[xi] KDB daerah Parung bahkan relatif lebih tinggi dibanding KDB Kelurahan Serua, Kecamatan Bojongsari, Depok, sekitar 7 km di utara Parung, yaitu 35-45 %.[xii]

Lahan yang kecil memungkinkan untuk dikembangkan secara perorangan. Proses dan perizinan pengembangan perumahan kecil relatif lebih mudah dibanding pengembangan perumahan besar. Pengembangan bangunan/perumahan dengan lahan dibawah 5.000 m2 tidak membutuhkan izin lokasi kecuali IMB. [xiii]

Batas minimal kavling rumah di Depok adalah 84 m2,[xiv] dengan demikian pengembang perorangan/kecil dapat mengembangkan perumahan dengan ukuran lahan mulai dari 84 m2 dan kelipatannya. Pengembang juga tidak perlu membebaskan lahan dalam jumlah besar.

Belum adanya pengembang besar yang membebaskan lahan di Parung dalam jumlah besar juga memudahkan pengembang perorangan/kecil dalam membebaskan lahan. Mereka hanya perlu membebaskan lahan secukupnya/semampunya seluas kelipatan 84 m2 dari masyarakat.

Selain itu, banyak dari pengembang perorangan yang tidak tergabung dalam Realestat Indonesia (REI).[xv] Dengan demikian, mereka tidak perlu mematuhi ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh REI.

Dapat disimpulkan bahwa terdapat cukup banyak faktor yang mendukung berkembangnya perumahan kecil di daerah Parung, Depok. Mengingat adanya celah lahan tidak berkembang (undeveloped land) antara Parung dan daerah lebih berkembang di sekitarnya, perkembangan Parung dapat dianggap sebagai sebuah leapfrog. Perkembangan jenis leapfrog haruslah diperhatikan dengan seksama oleh pihak-pihak yang berwenang dan berkepentingan agar ia tidak menghasilkan urban fabric yang tidak efektif dan efisien.

---

[i] -. “Liputan Utama: Depok”. Housing Estate, Februari 2011, 24.

[ii] -. “Kota Depok”. http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Depok (22 Mei 2011)

[iii] -. “Kota Depok”. http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Depok (22 Mei 2011)

[iv] Brosur Greenland Forestpark Residence

[v] -. “List of countries by GDP (nominal) per capita – Wikipedia, the free encyclopedia”. http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita (22 Mei 2011)

[vi] -. “Liputan Utama: Depok”. Housing Estate, Februari 2011, 26.

[vii] -. “Liputan Utama: Tangerang”. Housing Estate, Februari 2011, 34.

[viii] -. “Bussan Auto Finance – Produk – Simulasi Kredit”. http://www.baf.co.id/index.php/section/product/sub/credit_simulation (22 Mei 2011)

[ix] Pemerintah Kota Depok. “Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kota Depok 2000-2010”. -

[x] Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. “Jakarta Selatan: Kecamatan Cilandak”. http://www.tatakota-jakartaku.net/lrk/js-cilandak.html (22 Mei 2011)

[xi] Mahkamah Konstitusi. “Lembaran Daerah Kota Tangerang: Peraturan Daerah Kota Tangerang Nomor 5 Tahun 2007 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Pinang”. http://portal.mahkamahkonstitusi.go.id/eLaw/mg58ufsc89hrsg/5%20Thn%202007%20Perda.pdf (23 Mei 2011)

[xii] Pemerintah Kota Depok. “Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kota Depok 2000-2010”. -

[xiii] -. “Liputan Utama: Booming Real Estat Mini”. Housing Estate, Februari 2011, 18.

[xiv] -. “Liputan Utama: Depok”. Housing Estate, Februari 2011, 25.

[xv] -. “Liputan Utama: Booming Real Estat Mini”. Housing Estate, Februari 2011, 19.